Il mercato degli affitti residenziali sta attraversando una profonda crisi di offerta. Perchè e cosa si può fare?

29 gennaio 2025

Il mercato degli affitti residenziali sta attraversando una profonda crisi di offerta. Mancano, o sono molto scarsi, gli immobili da locare con conseguenti grandi difficoltà per coloro che al momento non possono valutare l'acquisto di una casa.
Prendo spunto per scrivere questo post da un articolo uscito oggi (29.01.25) su Il Gazzettino. Il giornalista sulla base di alcune informazioni arrivate dai sindaci della Riviera ha iniziato a documentarsi sul problema e mi ha contattato per chiedermi conferma sulla questione affitti. Il problema esiste, è poco visibile a chi non ha cercato casa in affitto di recente ma non è qualcosa di nuovo.

Se i Media iniziano a vedere ora la criticità che sta affrontando la locazione abitativa, gli addetti ai lavori la conoscono già da tempo (è un problema evidente già da un paio d’anni). Girando le agenzie o cercando online gli interessati si trovano di fronte al fatto che non c’è offerta/scelta di case in affitto, inoltre visto il perdurare della situazione i canoni di locazione sono saliti pesantemente!

Da qui nascono spontaneamente due domante:

Perché mancano gli immobili da affittare?

Come si può risolvere questo problema?


Alla prima domanda non c’è una risposta semplice. Non c’è un unica causa ma più fattori che insieme hanno danneggiato il mercato degli affitti. Facciamo un riepilogo delle cause:

1. nel 2007/2008 inizia un lungo periodo di crisi che coinvolge il settore immobiliare e le banche. Il numero di persone che ha acquistato appartamenti da mettere nel mercato delle locazioni in questa fase si è ridotto mentre la domanda di affitti è cresciuta in modo importante creando una prima criticità nel settore. In questa fase le banche in crisi difficilmente erogavano mutui e quindi si compravano pochi immobili ed era normale andare in affitto. Il mercato degli affitti, che già funzionava, ha cominciato a saturare un po' l'offerta;
2. dal 2018 il mercato delle compravendite immobiliari si riprende ma il numero di immobili acquistati per essere messi a reddito (con contratti di lungo termine) non è cresciuto più di tanto. All’epoca infatti si è aperto un nuovo mercato, quello delle locazioni turistiche. L’avvento infatti di siti Internet e applicazioni specializzate hanno modificato il mercato dell’ospitalità turistica portando molte persone a sostituire la camera d’albergo con appartamenti privati. La grande domanda di appartamenti da parte di turisti - i quali pagano cifre ben più alte della locazione di lungo periodo -  influenza le scelte di chi vuole investire nell’immobiliare ma anche di coloro che hanno già immobili a reddito. Questa tendenza è poi esplosa, in termini di numeri, dopo la pandemia. Il mercato delle locazioni turistiche si è quindi allargato andando ad attingere e prosciugare in parte il mercato delle locazioni residenziali di lungo termine.
3. successivamente alla ripresa del 2018, e a maggior ragione nell’epoca post superbonus, i costi degli immobili sono cresciuti rispetto al decennio precedente. Questo fattore ha avuto due conseguenze per le locazioni di lungo periodo, ed entrambe negative. A) L’aumento sensibile del prezzo di acquisto di un immobile infatti rende meno redditizio l’affitto (quando il canone non cresce di pari passo al costo della casa e questo vale soprattutto sulle nuove costruzioni dove il rapporto costo di acquisto/redditività dell’affitto non è favorevole); B) Alcuni Locatori hanno l’esigenza di cambiare la propria abitazione di residenza  - magari con una di nuova costruzione — e visti i costi elevati dei nuovi immobili si sono trovati a dover vendere la seconda casa che avevano messo a reddito per agevolare la liquidità necessaria al cambio della propria casa;
4. l’ultima causa che elenco è probabilmente la più importante di tutte e al tempo stesso può essere la chiave di risoluzione di questo problema. La Normativa che regola il mercato degli affitti residenziali è una normativa deliberata negli anni ’70 e probabilmente pensata nel decennio precedente. Obsoleta visto come si evolvono velocemente i mercati oggi. La normativa è stata costruita attorno ad un concetto la salvaguardia del conduttore, che il legislatore vedeva come parte debole. Seppur il concetto è giusto e condivisibile non si può dimenticare che chi mette in locazione un immobile deve fare valutazioni di tipo imprenditoriale. Senza dilungarmi troppo si può dire che le conseguenze di questa normativa sono le tempistiche troppo lunghe di sfratto degli inquilini morosi, la redditività dell’investimento erosa dai costi di ripristino degli immobili quando il deposito cauzionale non basta ed una eccessiva tutela del conduttore a danno del locatore.

Come si può risolvere questo problema?
A mio parere lo Stato dovrebbe valutare che i Locatori nell'affittare le case fanno si il proprio interesse personale ma allo stesso tempo soddisfano una esigenza essenziale della collettività (coprono la domanda di casa di chi non può acquistare). In questa sua attività il privato però deve avere una convenienza economica abbastanza sicura perché alla fine di "Investimento" si tratta e se questo non è redditizio il Locatore cambia destinazione delle proprie finanze.

Lo Stato quindi dovrebbe agire su due fronti:

• cambiare la normativa (e l'amministrazione della giustizia) al fine di garantire il valore della proprietà immobiliare rendendo snello lo sfratto di chi non paga (3 mesi al massimo) o danneggia l’immobile;
• permettere al proprietario di detrarre dall’imponibile del reddito locativo le somme spese per la manutenzione dell’immobile (pensiamo al ripristino dei danni del vecchio inquilino che il deposito cauzionale non copre) e per lo sfratto dei morosi.

Nulla di ciò è facile ma sicuramente se non si interviene il rischio è che di questo passo la casa potrebbe non essere qualcosa di così scontato per tutti e di conseguenza creare disordini sociali...

Ci auguriamo che i politici italiani inizino a prendere visione del problema e cerchino un approccio più attuale per gestire il settore degli affitti.

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