L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 (all. 1), ha fornito chiarimenti e istruzioni operative riguardo la disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili che abbiano beneficiato del Superbonus, più precisamente in riferimento ad immobili che abbiano subito gli interventi di cui all’articolo 119, del Decreto-Legge n. 34 del 2020 - “Decreto-Rilancio”.
Prima di tutto si chiarisce che rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad esempio il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Con riguardo agli «interventi agevolati», la circolare precisa che non rileva la tipologia di interventi – trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione, risultando sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
Ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile non rilevano né la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus (misura normativamente ridotta nel corso del tempo), né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per il cosiddetto “sconto in fattura”).
La nuova ipotesi di plusvalenza, secondo le indicazioni contenute nella circolare, riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso - effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori - e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile, a esclusione delle ipotesi di interposizione disciplinate dall’articolo 37 del Dpr n. 600/1973.
Sono escluse dall’ambito applicativo della disposizione le plusvalenze relative agli immobili acquisiti per successione, agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Per ciò che concerne il requisito temporale, la circolare individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus; tale data, in linea di principio, è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.